اگر متوسط اجاره‌بهای مسکن در هر کدام از استان‌های کشور به‌عنوان معیار استطاعت قسط‌دهی متقاضیان دریافت وام درنظر گرفته شود مشخص می‌شود که رقم وام جدید در کدام استان‌های به‌طور متوسط با توان مالی متقاضیان تناسب دارد و در کدام استان‌ها این تناسب وجود ندارد. در واقع با در نظر گرفتن این معیار می‌توان محاسبه کرد که به‌طور میانگین در کدام استان‌های کشور مستاجران توان خرید مسکن با استفاده از وام و پرداخت اقساط ماهانه آن را دارند و در کدام استان‌ها این امکان وجود ندارد؟
آزمون استطاعت‌پذیری وام جدید مسکن در ۳۱ استان نشان‌دهنده فاصله قابل توجه رقم اقساط ماهانه این وام با توانایی مالی متقاضیان مصرفی خرید مسکن در همه شهرهای کشور است.
محاسبات آماری مبتنی بر یکی از مهم‌ترین معیارهای سنجش توانایی و استطاعت مالی متقاضیان خرید مسکن با استفاده از ارقام جدید وام مسکن نشان می‌دهد هم‌اکنون به‌طور متوسط شکاف ۳۸ درصدی بین حد توان مالی متقاضیان برای پرداخت وام مسکن با رقم میانگین اقساط ماهانه این تسهیلات وجود دارد.
محاسبات آزمون استطاعت‌سنجی وام مسکن که با استفاده از جدیدترین سطح اجاره‌بهای پرداختی از سوی مستاجران در هر کدام از ۳۱ استان کشور و محاسبه تفاضل آن با میانگین رقم اقساط ماهانه وام جدید خرید مسکن انجام شده است نشان می‌دهد هم‌اکنون رقم اقساط ماهانه وام جدید به‌طور متوسط ۳۸ درصد بیشتر از میانگین سطح اجاره‌بهای پرداختی مستاجران کشور در هر ماه است.
از آنجا که اصلی‌ترین گروه متقاضی دریافت وام و خرید مسکن با کمک آن، متقاضیان مصرفی ساکن در واحدهای مسکونی اجاره‌ای هستند، محاسبه توان پرداخت اقساط ماهانه با معیار اجاره‌بهای پرداختی آنها در هر ماه به موجران، یکی از اصلی‌ترین و مهم‌ترین ملاک‌های استطاعت‌سنجی پرداخت اقساط وام مسکن محسوب می‌شود.
در واقع اصلی‌ترین متقاضیان دریافت وام برای خرید مسکن خانه‌اولی‌ها وافراد فاقد مسکن هستند که هم‌اکنون در واحدهای مسکونی اجاره‌ای سکونت دارند. از آنجا که پرداخت اجاره‌بها در همه شهرها همواره مهم‌ترین و سنگین‌ترین آیتم هزینه‌بر در سبد هزینه‌ای خانوارهاست و از سوی دیگر همواره عمده مستاجران به سختی قادر به تامین و پرداخت اجاره‌بهای ماهانه خود هستند سنجش استطاعت‌پذیری پرداخت اقساط وام جدید مسکن، با استفاده از این معیار انجام شده است.
در واقع رقمی که عمده خانوارها در هر ماه به‌عنوان مبلغ اجاره‌بهای ماهانه پرداخت می‌کنند حد توان مالی آنها برای پرداخت هزینه تامین سرپناه است. عمده این خانوارها بیش از رقمی که هم‌اکنون برای پرداخت اجاره‌بهای ماهانه خود هزینه می‌کنند قادر به پرداخت هزینه تامین مسکن نیستند. بخش قابل‌توجهی از متقاضیان خرید مسکن با استفاده از وام با این انتظار که بتوانند به جای پرداخت اجاره با دریافت وام و پرداخت اقساط ماهانه صاحب‌خانه شوند متقاضی خرید مسکن با کمک وام بانکی می‌شوند.
به‌طور متوسط، بیش از ۵۰ درصد سبد هزینه‌ای عمده خانوارهای مستاجر هم‌اکنون به پرداخت اجاره‌بها اختصاص دارد. در واقع اجاره‌بهای مسکن وزن اصلی سبد هزینه‌ای خانوارهای مستاجر ایرانی را به خود اختصاص می‌دهد.هر چند ممکن است این انتظار که رقم اقساط ماهانه دقیقا با رقم اجاره‌بهای پرداختی از سوی مستاجران برابر یا از آن کمتر باشد انتظاری دور از ذهن تلقی و اعلام شود که هزینه خانه‌دار شدن دست‌کم در سال‌های اولیه پرداخت اقساط قدری بالاتر از هزینه اجاره‌نشینی است اما شکاف فعلی بین توان مالی متقاضیان خرید مسکن با استفاده از وام و رقم اقساط ماهانه وام جدید به میزان قابل توجهی زیاد است.
اگر متوسط اجاره‌بهای مسکن در هر کدام از استان‌های کشور به‌عنوان معیار استطاعت قسط‌دهی متقاضیان دریافت وام درنظر گرفته شود مشخص می‌شود که رقم وام جدید در کدام استان‌های به‌طور متوسط با توان مالی متقاضیان تناسب دارد و در کدام استان‌ها این تناسب وجود ندارد. در واقع با در نظر گرفتن این معیار می‌توان محاسبه کرد که به‌طور میانگین در کدام استان‌های کشور مستاجران توان خرید مسکن با استفاده از وام و پرداخت اقساط ماهانه آن را دارند و در کدام استان‌ها این امکان وجود ندارد؟
شکاف چند برابری در برخی استان‌ها
این شکاف که به‌طور متوسط در همه استان‌های کشور ۳۸ درصد است در برخی از استان‌ها از ۵۰۰ درصد نیز فراتر می‌رود. به این معنا که در برخی از استان‌های کشور رقم اقساط ماهانه وام جدید مسکن –که به‌طور متوسط برای متقاضیان انفرادی دریافت وام ۲ میلیون تومان است-۵ برابر بیشتر از توان پرداخت هزینه تامین مسکن در هر ماه از سوی خانوارهای مستاجر در ۳۱ استان کشور است.
به دنبال مصوبه شورای پول و اعتبار در هفته اول دی ماه، سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم دریافت وام مسکن برای متقاضیان افزایش یافت.با افزایش سقف وام جعاله مسکن که به‌صورت همزمان و در زمان دریافت وام اوراق در صورت درخواست متقاضی به وی پرداخت می‌شود هم‌اکنون سقف وام خرید مسکن از محل اوراق در شهر تهران برای متقاضیان انفرادی به ۱۴۰ میلیون تومان، مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر ۱۲۰ میلیون تومان و سایر شهرها به ۱۰۰ میلیون تومان افزایش یافت.
همچنین رقم وام زوجین در تهران با محاسبه وام جعاله ۴۰ میلیونی به ۲۴۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر معادل ۲۰۰ میلیون تومان و در سایر شهرها (شهرهای کوچک)به ۱۶۰ میلیون تومان رسید.محاسبات انجام شده نشان می‌دهد هم‌اکنون در ۳۰ استان از مجموع ۳۱ استان کشور، به‌طور میانگین، متقاضیان انفرادی دریافت وام خرید مسکن با سقف‌های جدید مصوب، از استطاعت کافی برای پرداخت اقساط ماهانه وام برخوردار نیستند.
هم‌اکنون میانگین اجاره‌بهای ماهانه هر مترمربع واحد مسکونی در ۳۱ استان کشور براساس تازه‌ترین اعلام مرکز آمار ایران مربوط به تحولات کشوری بازار اجاره در فصل پاییز، در مرز ۱۴ هزار تومان قرار دارد. با محاسبه میانگین ۱۰۰ مترمربعی واحدهای مسکونی اجاره‌ای در ۳۱ استان کشور هم‌اکنون مستاجران همه شهرهای کشور به‌طور متوسط در هر ماه رقمی معادل حدود یک میلیون و۴۰۰ هزار تومان بابت اجاره‌بهای مسکن پرداخت می‌کنند.
این در حالی است که میانگین مبلغ اقساط ماهانه وام جدید مسکن برای متقاضیان انفرادی در ۳۱ استان کشور برابر با ۲ میلیون تومان است. این قسط به وام ۱۰۰ میلیون تومانی مربوط است و از آنجا که در استان‌های مختلف، این سطح از وام در متغیرهای مختلف قابل پرداخت است، این وام ملاک محاسبه و بررسی قرار گرفته است.این محاسبات نشان می‌دهد اقساط ماهانه سقف جدید وام مسکن به‌طور میانگین ۶۰۰ هزار تومان بالاتر از میانگین اجاره‌بهای پرداختی در هر ماه از سوی مستاجران است.
با در نظر گرفتن میانگین اجاره‌بهای پرداختی از سوی مستاجران در هر ماه به‌عنوان معیار محاسبه حد توان مالی آنها برای پرداخت اقساط ماهانه، رقم قسط وام جدید مسکن ۳۸ درصد با میانگین اجاره‌بهای مسکن کل کشور یا به‌عبارت بهتر حد استطاعت‌مالی متقاضیان دریافت وام برای پرداخت اقساط ماهانه فاصله دارد.
علت شرایط متفاوت در تهران
تنها در محاسبه سطح میانگین اجاره‌بهای مسکن در استان تهران و شهر تهران است که درمواردی این رابطه به‌صورت معکوس حاصل می‌شود. در استان تهران با محاسبه میانگین ۳میلیون تومانی رقم اجاره‌بهای ماهانه، مبلغ ۲میلیون تومانی تسهیلات انفرادی اوراق، حدود ۶۷ درصد کمتر از میانگین اجاره‌بهای ماهانه است. هر چند اثر مبلغ قابل توجه اجاره‌بهای ماهانه شهر تهران در محاسبه میانگین اجاره‌بها در این استان را نباید نادیده گرفت.
محاسبه رقم ۱۴۰ میلیون تومانی سقف تسهیلات جدید خرید مسکن از محل اوراق برای متقاضیان انفرادی بازار مسکن پایتخت و همچنین محاسبه اجاره‌بهای ۴۵ هزار تومانی در ازای هر مترمربع واحد مسکونی در تهران، نشان می‌دهد در حالی‌که اقساط ماهانه تسهیلات جدید برای این گروه از متقاضیان ۲میلیون و ۶۰۰ هزار تومان است اما خانوارهای مستاجر در شهر تهران به‌طور متوسط در هر ماه رقمی معادل ۳میلیون و۱۵۰ هزار تومان بابت اجاره یک واحد مسکونی ۷۰ مترمربعی پرداخت می‌کنند.
این موضوع نشان می‌دهد توان مالی این دسته از متقاضیان بازار مسکن برای پرداخت اقساط ماهانه وام جدید به‌طور متوسط ۱۶درصد بیشتر از رقم فعلی قسط ماهانه وام است.با این حال، شهر تهران را می‌توان به‌عنوان یک شهر استثنا در موضوع وام و سقف‌های جدید مصوب تسهیلات خرید مسکن معرفی کرد. با این توضیح که اگر چه با محاسبه متوسط اجاره‌بهای پرداختی از سوی هر کدام از خانوارهای اجاره‌نشین تهرانی و مقایسه آن با رقم اقساط ماهانه وام جدید، توان مالی تهرانی‌ها برای پرداخت اقساط وام نسبت به میانگین اجاره‌بهای پرداختی از سوی آنها در هر ماه بالاتر است اما فاصله قابل توجه قیمت مسکن در این شهر در مقایسه با سایر شهرها منجر به ناکارآمدی رقم وام مسکن حتی در سقف‌های جدید مصوب شده است.به بیان ساده گرانی مسکن در شهر تهران به خصوص پس از جهش سال ۹۷ موجب شده است حتی سقف‌های جدید وام نیز از قدرت کافی برای پوشش‌دهی بخش اثرگذاری از هزینه خرید مسکن در پایتخت برخوردار نباشد.
ضمن اینکه موضوع بالاتر بودن توان مالی مستاجران تهرانی برای پرداخت اقساط ماهانه در مقایسه با رقم متوسط اجاره‌بهای پرداختی در هرماه از سوی آنها تنها برای متقاضیان انفرادی وام مسکن صادق است که در این حالت نیز به دلیل گرانی مسکن در شهر تهران و عدم کفایت وام بانکی در پوشش بخش موثری از هزینه خرید آپارتمان در پایتخت برای متقاضیان انفرادی وام، عملا رقم وام مبلغی ناکارآمد است.متقاضیان تهرانی برای دسترسی به سطح اثرگذارتر وام خرید مسکن در صورت واجد شرایط بودن ناچار به دریافت وام زوجین ۲۴۰ میلیون تومانی هستند که برای دریافت این وام ماهانه باید مبلغ ۴ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان به‌عنوان اقساط پرداخت کنند.
در صورت دریافت وام زوجین با رقم قسط ماهانه ۴ میلیون و۳۳۰ هزار تومانی، همچنین با در نظر گرفتن میانگین ۳ میلیون و۱۵۰ هزار تومانی اجاره‌بهای ماهانه پرداختی از سوی مستاجران ساکن در پایتخت، شکاف بین توانایی مالی متقاضیان این نوع وام مسکن با رقم قسط، قابل توجه خواهد بود. در چنین شرایطی رقم قسط به‌طور متوسط بیش از ۵/ ۳۷درصد با استطاعت مالی خانوارهای متقاضی برای پرداخت اقساط ماهانه فاصله دارد و از آن بیشتر است.
بنابراین در مورد تهران نیز اگر چه متقاضیان انفرادی وام خرید مسکن در مقایسه با میانگین اجاره‌بهایی که در هر ماه به موجر پرداخت می‌کنند رقم قسط کمتری در ازای دریافت وام خرید مسکن از محل اوراق پرداخت می‌کنند اما اولا مبلغ ۱۴۰ میلیون تومانی وام مسکن رقمی ناکارآمد برای خرید مسکن در شهر تهران در شرایط فعلی است و عمده متقاضیان در صورت واجد شرایط بودن ناچار به دریافت وام زوجین ۲۴۰ میلیونی برای دسترسی به رقم نسبتا اثربخش وام در پوشش هزینه خرید آپارتمان هستند.
دوما در صورت دریافت وام زوجین، متقاضیان خرید مسکن با استفاده از تسهیلات بانکی در شهر تهران نیز مانند سایر استان‌ها با شکاف توان مالی برای پرداخت اقساط و مبلغ قسط مواجه خواهند شد.با در نظر گرفتن گسل اقساط وام مسکن یا فاصله آن با سطح میانگین اجاره‌بهای پرداختی از سوی مستاجران در هر استان در هرماه، درصد ناتوانی خانوارهای مستاجر برای پرداخت اقساط ماهانه وام جدید محاسبه می‌شود.
محاسبات نشان می‌دهد با در نظر گرفتن این معیار، عمیق‌ترین گسل اقساط وام جدید در مقایسه با حد استطاعت قسط‌دهی، مربوط به استان‌های چهارمحال وبختیاری و ایلام است. در این استان‌ها میانگین رقم اقساط ماهانه وام جدید ۶ برابر توان مالی خانوارها برای پرداخت هزینه تامین مسکن است. همچنین به‌طور متوسط رقم اقساط ماهانه وام جدید در استان‌های یزد، کهگیلویه‌وبویر‌احمد و خراسان جنوبی ۵ برابر بیشتر از حد استطاعت قسط‌دهی خانوارهای مستاجر بر مبنای میانگین اجاره‌بهای پرداختی در این استان‌ها در هر ماه است.